Taux plancher

[Courtinvest]

bonjour à tous,

Il paraîtrait que la marge des banques augmenteraient encore d'ici peu??!! info ou intox?! je me demande si ça n'est pas fait pour vous faire signer le plus vite possible?! On verra ça dans qq temps!!

Alain

[franky]

Le seul moyen de ne pas se prendre un bouillon c'est d'amortir suffisamment pour supporter des taux à 5% dans 10 ans. Et grâce aux supers taux actuels, tu as la possibilité de le faire.

Je suis comptant de voir que je ne suis pas le seul à voir les choses de cette façon...

C'est très compliqué de trouver la formule magique, sans compter que cette formule ne s'applique pas forcement à tous le monde et chacun à ses propre priorités.

Il y a un principe qui s'applique à tous. Plus la dette est amortie, plus on diminue les risques.(Venez pas parler d'impôts on sais déjà qu'un amortissement est plus rentable)

Tous le reste n'est qu'un parie sur le futur, comme les taux vont monter ou pas, ma situation financière va changer, ma situation familial va changer ou pas, et j'en passe.

Il y a aussi un élément qu'il ne faut pas oublier.
Quand on "retouche" un contrat immobilier la banque réexamine tous les chiffres. En sachant que les critères deviennent de plus en plus "sérés" au fil du temps, qu'en seras t-il dans 10 ans? Faut faire attention de ne pas se faire jeter si on ne remplis plus les conditions. Dans ce cas ça serait tous simplement un catastrophe, car si une banque jette quelqu'un je lui souhaite bonne chance pour retomber sur ses pattes.

un exemple très simple: L'ors de l'achat de la maison la banque à pris les deux salaires (Monsieur et Madame) pour couvrir les fameux 33%. Le contrat signé sur 10 ans tous est cool. Lors de la 9èmme année divorce, il n'y a plus les deux salaires pour la couverture.
La banque ne pourras tous simplement pas reconduire le contrat.

Si l'amortissement à été conséquent sur 10 ans, peu importe par quel moyen, la dette seras forcément plus basse et les critères seront plus facile à atteindre.

Le sujet est sans fin.... car il y a tellement de facteurs et possibilités que la formule magique est difficile à trouver.


Franky

[arxendal]

D'ailleurs que se passe-t-il dans le cas où un couple, dans lequel les deux travaillent à 100%, achète une maison avec une hypothèque à 10 ans et lors du renouvellement, 10 ans plus tard, madame a arrêté de travailler pour s'occuper des enfants ? Si le salaire de monsieur ne suffit pas à couvrir les 33%, la banque va refuser de renouveler et forcer le couple à vendre ?

[birdy]

Dans 10 ans tout est remis à plat
La banque prend la dette, le salaire, la valeur de la maison, mixe le tout et vous prend ou vous jette. Donc à méditer en ces périodes de bas taux mais de hautes dettes.

Pour déterminer mon amortissement nécessaire, j'ai pris en compte le salaire qu'il faudrait avoir dans 10 ans pour supporter la future dette.

J'ai ensuite calculé mon amortissement de manière à supporter la dette avec 1 seul salaire au lieu de 2.

Alors c'est sûr que je rembourse beaucoup par mois, mais c'est une sécurité pour l'avenir.

Les banques ne parlent pas beaucoup de ça et préfèrent proposer des taux à échéances variées pour avoir un argument «sécurité» sur le moyen terme.

Pour moi ce n'est pas la solution la plus appropriée

[franky]

D'ailleurs que se passe-t-il dans le cas où un couple, dans lequel les deux travaillent à 100%, achète une maison avec une hypothèque à 10 ans et lors du renouvellement, 10 ans plus tard, madame a arrêté de travailler pour s'occuper des enfants ? Si le salaire de monsieur ne suffit pas à couvrir les 33%, la banque va refuser de renouveler et forcer le couple à vendre ?

Malheureusement oui. Je viens tous juste de renouveler mes hypothèques, c'est l'info que j'ai eu de la banque. Le truc c'est qu'il y a des lois, et les banques ne peuvent pas passer à côté car elles sont contrôlés. Nous avons du redonner nos taxation définitives d'impôts.

Quand on signe une hypothèque, on se dit ouais cool c'est jouable avec nos revenues. Ce que nous oublions, c'est ok aujourd'hui et un jour on devras "repasser à la casserole" si on le prévois pas on peut se retrouver vite fait dans une situation difficile.

Autre petit détail à ne pas négliger, vous saviez qu'une banque ne peut pas renouveler une hypothèque si le client est au chômage ? C'est interdit !
Petit conseil, si le vent tourne au boulot et que l'hypothèque va être renouveler prochainement, il est impératif de faire le renouvellement avec l'échéance de manière anticiper.

Depuis 2008, celui qui à obtenu de justesse un prêt hypothécaire et qui ne prévois pas d'amortissement extraordinaire devrais un jour ou l'autre se planter. Ce n'est qu'une question de logique et de temps.
En renouvelant mes hypothèques j'ai refait mes calculs et je sais que ma limite est à 8% grâce à l'amortissement extraordinaire déjà effectué.

Franky

[birdy]

Quand on signe une hypothèque, on se dit ouais cool c'est jouable avec nos revenues. Ce que nous oublions, c'est ok aujourd'hui et un jour on devras "repasser à la casserole" si on le prévois pas on peut se retrouver vite fait dans une situation difficile.
Franky

Merci pour ces infos.
Ce qui est assez incroyable, c'est quand on entend certains dirent: "Génial avec les taux actuels, je paie 500.- de "loyer", sans se rendre compte que dans x années ils devront peut-être en payer 3'000 ou pire, ne plus remplir les critères fixés par la banque lors du renouvellement...
C'est un peu la roulette russe...

Si les taux restent corrects dans 10 ans, ça passe. Sinon, ça casse. Je ne comprend pas qu'on puisse prendre le risque que cela casse.
(A moins d'avoir une petite dette toute à fait gérable, ou de penser toucher un héritage dans les 10 ans, ou de pouvoir se retourner vers des parents riches pour se faire aider en cas de coups durs)

[knarf68]

Sans doute, mais d'un autre côté, payer 3'500 fr/mois pour un appart de m... en location (à Genève) c'est guère mieux....

Donc il est clair qu'il serait mieux d'utiliser la différence à la constitution d'une épargne et de l'amortissement que de se payer une Cayenne en leasing, après si les taux augmenent cela fera des opportunités pour ceux qui ont été prudent et ont amortis.

[Utilisateur supprimé]

Oui mais en même temps à Genève, tu es un peu obligé d'avoir la Cayenne

francky et birdy, vous faites un amortissement direct régulier supérieur au minimum, ou bien des amortissements réguliers à échéance ?
Quel ordre de grandeur/quel pourcentage?

[birdy]

J'ai signé un taux 10ans en 2014.
Je fais un amortissement direct de 2%. Cela me permet de suffisamment réduire ma dette pour être à l'abri dans 10 ans si les taux sont à 5.5% . Cela me permet également de passer la rampe dans 10 ans pour la renégociation du nouveau crédit, si nous n'avons plus qu'un salaire, ou que l'un des deux est au chômage.

A côté de ça, j'ai un pilier 3a assurance (que je garde pour la retraite) et un pilier 3 a bancaire qui me servait à constituer une épargne pour la construction de la maison. Je continue à verser de l'argent sur ces 2 produits, pour diminuer mes impôts.

A l'échéance, si les taux sont à 6 ou 7% , je peux également prendre le capital du 3a bancaire pour amortir la dette. C'est une solution de secours.

Mais en fait, les piliers 3a je ne les ai jamais considéré en tant qu'amortissement. En tant que locataire je le faisais déjà pour économiser des sous pour la maison et des impôts par la même occasion. Je ne compte donc pas cette épargne comme faisant partie de mon "loyer".

Bref, je ne m'achèterai pas de Cayenne je suis du genre prudent et peu dépensier.

C'est clair que la partie épargne "mange" une bonne partie du budget, mais c'est ma façon de faire, au moins durant 10 ans. Si je m'astreint à payer assez cher durant 10 ans pour être ensuite en sécurité avec la maison les 30 années d'après, je suis content.

[franky]

Oui mais en même temps à Genève, tu es un peu obligé d'avoir la Cayenne

francky et birdy, vous faites un amortissement direct régulier supérieur au minimum, ou bien des amortissements réguliers à échéance ?
Quel ordre de grandeur/quel pourcentage?

Je fait des amortissements en fin de contrat. En général je signe par trois ans.
Je part sur un coût de 5% en me basant sur 4+1. Si les intérêts m'on coûté "que 2%" je met 3% d'amortissement. J'aurai déjà payé 1% et je verse les 2% restant en fin de contrat.

Je précise que j'ai plusieurs bien don 4 immeubles, ce qui est bien plus facile que si j'avais uniquement un maison personnel.
Avec des immeubles c'est plus facile de "jouer" avec le feu car si les taux remontent c'est pas ma poche qui paye de manière directe, mais uniquement la marge qui baisse. Du coup mes contrats font maximum 3 ans et je peux avoir de très bon taux sur le volume.
Pour donner un ordre de grandeur, quand les taux bougent de 0.2%, ça me fait une différence d'environ 500.-/mois

@+++

Franky