Achat d'un deuxième bien immobilier --> condition ?

[classic25]

D'après mes calculs j'ai constaté que plus ont mets de fonds propre, moins le rendement est bon.
Du coup, il serait plus avantageux, d'amener que les 20% légaux :
(corrigez moi, si je me trompe)

Exemple avec un appartement à 500'000.- loué à 1'600/mois (x 12 = 19'200.-/ans)

FP 20% = 100'000.-
Dette 80% = 400'000.-
Intérêts 2% = 8'000.-
Gain = Loyers encaissés - Intérêts = 19'200 - 8'000 = 11'200.-
Rendement = 100/100'000 x 11'200 = 11.2 %

C'est à dire que 100'000.- investit me rapportent 11.2% ==> 11'200.- CHF

--------avec plus de fond propre ------------------------

FP 50%= 250'000.-
Dette 50% 250'000.-
Intérêts 2% = 5'000.-
Gain = Loyers encaissés - Intérêts = 19'200 - 5'000 = 14'200.-
Rendement = 100/250'000 x 14'200 = 5.68%

C'est à dire que 250'000.- investit me rapportent 5.68 % ==> 14'200.- CHF

--------avec 100% de fond propre ------------------------

FP 100%= 500'000.-
Gain = Loyers encaissés = 19'200.-
Rendement = 100/500'000 x 19'200 = 3.84%

C'est à dire que 500'000.- investit me rapportent 3.84 % ==> 19'200.- CHF

[birdy]

Effectivement cela semble vrai. Même en mettant un taux moyen à 3.5% sur la durée de vie du prêt on arrive au même constat:

FP 20% = 100'000.-
Dette 80% = 400'000.-
Intérêts 3.5% = 14'000.-
Gain = Loyers encaissés - Intérêts = 19'200 - 14'000 = 5'200.-
Rendement = 100/100'000 x 5'200 = 5.2 %

C'est à dire que 100'000.- investit me rapportent 5.2% ==> 5'200.- CHF

--------avec plus de fond propre ------------------------

FP 50%= 250'000.-
Dette 50% 250'000.-
Intérêts 3.5% = 8'750.-
Gain = Loyers encaissés - Intérêts = 19'200 - 8'750 = 10'450.-
Rendement = 100/250'000 x 10'450 = 4.18%

C'est à dire que 250'000.- investit me rapportent 4.18 % ==> 10'450.- CHF

--------avec 100% de fond propre ------------------------

FP 100%= 500'000.-
Gain = Loyers encaissés = 19'200.-
Rendement = 100/500'000 x 19'200 = 3.84%

C'est à dire que 500'000.- investit me rapportent 3.84 % ==> 19'200.- CHF

[Courtinvest]

bonjour,

oui, c'est ce que certains courtiers vous donnent, le rendement sur fonds propres!, mais si vous achetiez un bien à 500k et que vous ne preniez pas d'hypothèque, le rendement tout court serait de 3,84% selon le calcul pris, si vous prenez une hypothèque, il faut y enlever les intérêts que vous payez, donc le rendement final moins bon. C'est pour cela que ce sont 2 calculs bien différents, rendement sur fond propre ou rendement tout court!

Alain

[classic25]

Du moment qu'on en tire un bénéfice, le constat est vrai.
Par contre, si on perds de l'argent c'est là qu'il faut augmenter la participation au FP

Au fait, la limite pour se baser est le 100% de FP qui lui reste toujours le même indépendement du taux d'intérêt
Ici la limite c'est 3.84%
Si le taux d'intérêt est plus bas que 3.84%, il faut amener un minimum de FP
Si le taux d'intérêt est plus grand que 3.84%, il faut amener un maximum de FP


Avec 5% d'intérêt, le meilleure rendement qu'on puisse obtenir cette fois est le 100% FP

FP 20% = 100'000.-
Dette 80% = 400'000.-
Intérêts 5% = 20'000.-
Gain = Loyers encaissés - Intérêts = 19'200 - 20'000 = -800.-
Rendement = 100/100'000 x -800 = -0.8%

C'est à dire que 100'000.- investit me coûtent -0.8% ==> 800.- de perte

--------avec plus de fond propre on regagne de l'argent ------------------------

FP 50%= 250'000.-
Dette 50% 250'000.-
Intérêts 5% = 12'500.-
Gain = Loyers encaissés - Intérêts = 19'200 - 12'500 = 6'700.-
Rendement = 100/250'000 x 6'700 = 2.68%

C'est à dire que 250'000.- investit me rapportent 2.68 % ==> 6'700.- CHF

--------avec 100% de fond propre ------------------------

FP 100%= 500'000.-
Gain = Loyers encaissés = 19'200.-
Rendement = 100/500'000 x 19'200 = 3.84%

C'est à dire que 500'000.- investit me rapportent 3.84 % ==> 19'200.- CHF[/quote]

[classic25]

J'ai une petite question, pour savoir si c'est normal :

Postfinance me dit que pour eux, c'est égal si j'achète un studio qui serait loué à perte. (c'est à dire que le loyer encaissé ne permet pas de rembourser les intérêts + charges + etc..). Du moment qu'avec mon salaire, je gagne assez pour essuyer ces pertes

La BCV me fait le discours inverse : Pour me financer, ils regardent si le studio d'autofinance à 5%

Est-ce que les 2 raisonnements se tiennent ? (C'est surtout le 1er cas qui ne me semble pas logique )

[Courtinvest]

bonjour,

En règle générale, une banque ne devrait pas accepter le dossier si le bien locatif ne s'autofinance pas tout seul, cela voudrait dire qu'il est trop cher! ça m'étonne un peu de Postfinance car ils sont même un peu plus difficile que les banques ?!

Quoi qu'il en soit, un investissement dans un bien de rendement demande une rigueur aujourd'hui, car quand les taux augmenteront, il est clair que tous les bien immobiliers perdront de la valeur, même les biens de rendement, même si l'on pourra augmenter un peu les loyers en cas de hausse d'intérêt. Soyez donc très vigilant sur la situation géographique, le type de bien, l'entretien que vous devrez effectuer à moyen terme, enfin tout ceci!

Alain

[classic25]

Bonjour à tous,

Je reviens ici pour annoncer qu'on a ENFIN fini toutes les démarches (trouvé le bien, le financement, une date de signature notaire)

Il semble que la partie la plus difficile est effectivement de trouver un bien avec un prix correcte...
Car j'ai vu des prix pour studios tellement haut, que pour gagner un peu d'argent, il faudrait louer très haut (donc très peu de chances de trouver un locataire )...Et les bonnes affaires disparaissent vite...

Coté financement, très peu de choix, si on enlève les établissements qui ne prêtent (qu'aux riches) pas pour les bien d'investissement.
On a signé BCV pour du 1.3%/7ans et 20% de FP. (ce qui est pas mal en rapport à ce que j'ai eu ailleur).
Une petite perte à tenir compte étant donné qu'il faut payer 350.- de frais de dossier et que je dois ouvrir un compte qui est rétribué à 0% d'intérêt (Par contre 12% si je suis débiteur... on voit tout de suite qui commande en Suisse/Politique )

J'ai refait tout les calculs avec les coûts réels et pour finir, je dirais que si on a de l'argent qui dort sur un compte, le studio est bon placement longterme par rapport au compte bancaires rétribué au lance pierre. Par contre, si on souhaite arrêter de travailler grâce à ça, il faudrait en acheter une dizaine

Par exemple, l'argent de loyer que je vais toucher pendant ~14mois va juste servir à payer les frais de notaires...

En tout cas, merci à ceux qui ont pris la peine de me répondre !

[Sigma]

Félicitations ! ça a finalement été relativement rapide, le dernier message date de 3 mois.

J'ose demander a combien tu estime gagner par mois et pour quel investissement de ta part (les 20%) ?

[Fonzerelli]

Petite question supplémentaire :
Tu vas passer par une gérance ou en direct, pour louer ton bien ?
Si les taux doublent à l'échéance, tu doubleras le loyer ?

[classic25]

On a investit 20% (car c'est le meilleure rendement et ça laisse du cash pour acheter un deuxième si jamais)

J'ai compté 5% de perte sèche (notaire + 350.- de frais de dossier) étalé sur 7ans
et 20% d'impôts à payer.

Loyer encaissé - charges - intérêt hypothèque => bénéfice brut - 20% impôts => Bénéfice net - frais d'achat ==> bénéfice final

Par rapport au 20% d'apport investit, on gagne au final après avoir tout enlevé, un rendement de 11.8%
Dans 7 ans, je n'aurais plus besoin d'amortir le notaire, donc le rendement monte à 15.3%
(sous condition que le taux d'intérêt soit le même)

Attention, car la totalité des 11.8% ne vont pas directement dans la poche
Il y a 6% qui servent à amortir et 5.8% peuvent être dépensés $$$.

Pour finir, les chiffres ci-dessus seront réellement justes lorsque je vendrais le studio sans perte par rapport au prix d'achat.
Et il faudra avoir loué chaque mois, sans un seul mois avec un studio vide/sans locataire

Si les taux doubles ou triples dans 7ans, selon les simulations qu'on a fait sur ce poste, la meilleure solution est d'amortir un maximum.
(après rien n'empêche d'augmenter le loyer de 50.- CHF selon la situation envisageable)

Avec un seul Studio, je pense que gérer sois-même c'est amplement faisable. Surtout que normalement c'est pas tout les mois qu'on a contact avec le locataire...

Au fait, quelqu'un sait combien coûte les service d'une gérance ?