Quest-ce qu'un bon dossier ?

[franky]

Hello,

Je crois que tous le monde se pose cette question : Un bon dossier c'est quoi ?

On sais que les banques ou assurances vont prendre en compte plusieurs paramètres pour considérer que le dossier est bon. Plus le dossier est bon, plus le client est en position de force (Parfois certains clients ne le savent même pas)

La question est quelles sont ces paramètres ? Je pense qu'il serait intéressant de lister (non exhaustive) le plus possible de ces paramètres afin que le personne qui souhaite construire ou acheter un bien immobilier sache à quelle sauce il va être mangé.

Je crois que quand quelqu'un à un projet, la première question est : Est-ce que c'est à ma porté ? Ensuite :Mon dossier tient-il la route ? Aurais-je l'aire bête devant le banquier ?

Il y a évidement le revenu annuel
Le type d'objet et l'emplacement
L'apport en fond propre
La situation perso, je veux dire la stabilité familial et financière

et.....

@+++

Franky

[kestral]

Très sommairement, tu peux résumer un bon dossier à deux facteurs :

Les 20% de fonds propres :
Si tes fonds propres font 20%, ça passe mais tu dis oui amen merci monsieur le banquier de votre bienséance, vous voulez un café ?
Si tes fonds propres font 89% : tu peux poser tes pieds sur le bureau du banquier.

Ta capacité de remboursement :
Si ton amortissement + remboursement d'hypothèque + frais accessoires = 35% de ton revenu net, tu lui amènes son café et tu lui touilles le sucre et la crème en totale soumission.
Si ton amortissement + remb. hypo. + frais accessoires = 3,5% de ton revenu net : tu peux enlever tes chaussettes en posant tes pieds sur le bureau du banquier.

Ensuite tu as ton endettement :
Si tu as 3'500.- en attente de paiement sur ta carte de crédit, le leasing de ta bagnole qui courre encore 3 ans, et encore trois autres achats fait chez Fust/Mediamarkt/Interdiscount avec paiement en 6 fois dans 6 mois... ton banquier aimera pas c'est certain.

Ton emploi :
Tu viens de cramer ton 2ème pilier pour fonder ta troisième startup, tu as deux faillites à ton actif, et ton dernier emploi stable a débuté il y a 6 mois... comment dire... le banquier n'aimera pas non plus c'est certain.

Tes antécédents financiers :
Tu es interdit de casino dans 7 cantons, tu viens à peine de régler les dernières poursuites, voir pire, tu as encore des poursuites, tu as 7 ans d'arriéré d'impôts... le banquier va gentiment te demander de sortir de ton bureau.

Tes antécédents familiaux :
Tu payes 17 pensions alimentaires, je te passe l'avis du banquier.

[Arkip]

Je vais pas contribuer aux questions/réponses...... mais Kestral tu m'as fait bien rire. J'adore tes explications :-DDDD

[Courtinvest]

bonjour,

non, un bon dossier c'est le couple qui ont chacun un travail stable ( profession ) ou MMe travaille à 50% et donc qu'ils soient à idéalement moins de 30% de tenue des charges toujours en fonction des critères de la banque et non avec les taux d'aujourd'hui!!

Après fonds propres si possible cash et plus de 25% idéalement.

Objet bien situé et dans la fourchette de prix estimé par la banque.

un très bon dossier c'est plus de 35% de fonds propres, et moins de 27% de tenue des charges toujours avec les mêmes critères.

Courtinvest

[franky]

La comparaison au café est juste excellente.

C'est intéressent de voir qu'avec 35% de FP on commence à être dans la tranche de très bon dossier.
Moins de 27% de tenue de charge, selon les critères de banque (qui doivent-être vers les 5% je crois).

Pour mettre des chiffres à tous cela on peut dire que pour un achat à 800'000 CHF, il faut en gros 200'000 CHF de fond propre en cash (25%) et au moins 100'000 CHF de revenu annuel.

Avec deux salaires, même pas trop élevés, la tenue de charge et réalisable sans trop de difficulté. Mais alors les 200'000 CHF en cash, je pense que cela deviens compliqué.

En sachant que les banques ne sont pas trop friandes d'avoir 100% de FP en 2ème piliers je me demande comment les dossiers se montent actuellement.

Ce que je constate, peut-être que je me trompe, c'est que les banques on durcis leurs critères, au même rythme que les taux ont baissés. Il n'y a pas si longtemps que cela, on arrivait avec le 2ème pilier qui représentait 20% de FP et c'est le banquier qui nous versait du café.

Il me semble que plus le temps passe, plus l'accès à la propriété deviens difficile.

Merci pour vos réponses.

Franky

[kestral]

C'est d'ailleurs le sujet du Bilan de cette quinzaine, sur les difficultés d'accession à la propriété-villa. en kiosque depuis aujourd'hui. (j'ai lu l'article hier je suis abonné)

[Courtinvest]

bonjour,

il est vrai que je n'ai pas énormément de clients qui ont des fonds propres qui proviennent de cash uniquement, les LPP sont souvent sorties. Mais il est vrai que votre rating sera meilleur en amenant des fp uniquement en cash.

il est vrai que pas mal d'établissements se désintéressent des financements hypothécaires au vu des fonds propres qu'elles doivent constituer donc avec des marges faibles sur l'hypothèque, ben elles ne sont pas prêtes à vous dévoiler le tapis rouge! Heureusement certaines au contraire cherchent à financer notamment banque one-line et assurances, donc il ne faut pas aller voir les banques classiques, il faut dénicher celles qui ne sont malheureusement pas connues.

Courtinvest

[kestral]

Les 20% de cash peuvent être alimentés par moitié par la LPP. Ce qui veut dire que si ton bien est à 800'000, tu peux sortir 80'000.- de ta LPP et "que" 80'000.- en espèces.

[knarf68]

mais dans ce cas c'est pas un "bon dossier"

[kestral]

mais dans ce cas c'est pas un "bon dossier"

Certes !
Si on prends le même bien avec les critères bon dossier et un financement avec un bout de LPP ça ferait :

800'000.- valeur du bien
280'000.- de fonds propres composés de :
---- 140'000.- issus de la LPP
---- 140'000.- en espèces

Critères de charges (exemple Banque Mig*os)
4,5% d'hypothèque = 25'200.- / an
1% d'amortissement 8'000.- / an
1% frais accessoires 8'000.- /an
Total 41'200.- soit 3'433.33.- de charges à supporter mensuellement
Ces 3'433.- doivent représenter au maximum 27% du salaire net ce qui donne 152'592.- nets annuels.

12'716.- de revenus nets mensuel. pour 35% de fonds propres pour un bien à 800'000.- pour être un très bon dossier.

On parle de se faire dérouler le tapis rouge hein, ne partez pas tous en courant !

Une hypothèque peut être acceptée dès 20% de FP dont 10% en LPP avec 35% de taux de charge ! Voire moins de FP et plus de taux de charge si la négoce est bonne et l'établissement confiant...