Comment financer ma transformation

[Akim]

Bonjour,

Voilà ma situation. Comme certains le savent, je suis en instance de dissolution du partenariat enregistré Merci vous savez qui.

J'ai une dette de 830'000CHF pour une maison ayant coûté ~950'000CHF. La dette est élevée car plutôt que de sortir mon deuxième pilier, je l'ai mis en nantissement.

Mon revenu ne me permet pas de garder la maison seul, si on prend en compte mon revenu actuel, avec un taux évalué à 5% + 1% de charge + 1% d'amortissement, calcul dont la banque (UBS) ne dérogera pas, bien que j'aie un taux actuel à 2.93% pour encore 8 ans. En même temps on peut pas leur en vouloir.

Afin de garder la maison, je dois trouver un revenu supplémentaire, par exemple, par la location, d'environ 1000CHF par mois. Mais la banque ne financera aucun travaux de transformation.

Voilà pour le décor.

Maintenant, j'ai mandaté mon architecte pour transformer l'atelier de 40m2 et la cage de 10m2 en appartement 2 pièces. Cet appartement aurait une salle de bain avec douche, et un grande partie de jardin que je mettrais à dispo. J'ai reçu un devis intermédiaire qui s'élève à ..... 160'000CHF... Alors que je pensais m'en sortir pour 60'000CHF. Parallèlement à ça, je dois rentre ~40'000CHF de fonds propres à mon futur ex. Or c'est à peu près la fortune cash que j'ai actuellement.

J'ai demandé à l'architecte de revoir le devis afin de mettre une partie des travaux en travaux perso que je ferais avec un ouvrier indépendant, ce qui me permet de le sortir du budget, et de le payer de main à main sans que ça n'entre en compte dans le calcul d'un éventuel financement. Je ne sais psa ce que ça va donner mais ca restera surement dans les 140'000CHF ou plus.

Mon grand problème est de savoir comment diable financer ça... et est-ce que ça vaut vraiment la peine ?

Si je loue le 2 pièces, quel loyer puis-je en espérer ? 1200CHF ? je pense difficilement plus... Or, si je dois emprunter la somme, il faudra 12 ans pour rentrer dans mes frais.

Si je calcule ce que me coute selon la banque la maison aujourd'hui, à savoir 2.93% + 1% de charges + 1% d'amortissement, je suis environ à 35% de mon salaire mensuel. Mais la banque calculant sur 5%, ça me met à env. 45% de mon revenu. Donc forcément, la banque est pas d'accord de libérer mon ex si j'ai pas un revenu supplémentaire. Pffff !

Au fur et à mesure que j'écris, je pense à des alternatives, mais comment convaincre la banque !!! Faire des travaux plus léger et louer l'atelier comme atelier, mais moins cher que les 1000CHF que la banque aimerait voir.....

Ne rien faire et convaincre la banque que le risque est minime ?

Je sèche... et tout ça me prends sérieusement la tête.

[Invité]

Hello. Essaye de faire comme moi : Après mon divorce, mon revenu était également en-dessous de la norme bancaire alors que mon taux lui me permettait de payer à l'aise. J'ai demandé à mon ex de rester co-débitrice (pas de modification de contrat = pas de nouveaux calculs de faisabilité), ce qu'elle a accepté. Bien sûr, le risque est qu'elle veuille construire de son côté et qu'elle ne pourra pas emprunter tant qu'elle est ma co-débitrice, donc elle demandera à cesser de l'être (d'après le notaire, ça prend quand même quelques mois). Essaye de trouver un co-débiteur, peut être en lui offrant des garanties ou en lui louant l'atelier gratuitement en compensation du risque. Ca vaut peut être la peine d'essayer. Peut être aussi du côté de tes parents s'ils n'ont pas déjà de dettes.

[Jphi]

Cautionnement, porte-fort. Ton ex peut effectivement rester débiteur solidaire s'il est très gentil...

Sinon, tes charges - notamment hypothécaires - sont à peu près connues pendant 8 ans. Dans 8 ans, ton revenu aura augmenté, te permettant d'amortir (indirectement ou directement) en proportion, et la valeur de ton bien immobilier également, de sorte que le risque débiteur de la banque aura diminué suffisamment. La banque pourrait le voir ainsi.

[rubmann]

Mais dans ce cas, il n'existe pas d’obligation légale pour le co-débiteur de le rester pour la période de l'emprunt ? Peut-être une nuance s'il est aussi propriétaire. Je ne savais pas qu'une séparation pouvait remettre en cause l'engagement initial comme co-débiteur.

En tous les cas, je te souhaite plein succès dans tes recherches de solutions.

[Akim]

Pour l'instant, il est co-débiteur et ne peut s'en dégager. C'est moi qui veut le dégager. et bon, accessoirement, lui veut aussi se débarasser du problème. Mais c'est clair que si je ne peux rien faire, il le resterai, et puis c'est tout. Il n'aura pas le choix. S'il veut vendre la maison et que je veux pas, il va pas pouvoir faire grand chose je pense. Il a quand même AUSSI signé pour 10 ans. On était deux dans l'histoire. Un peu facile de vouloir tout liquidé pour sa connerie...

Bon, je me calme et je vais me coucher, parce que là, la colère remonte ...

[Jphi]

http://www.admin.ch/ch/f/rs/210/a650.html

http://www.admin.ch/ch/f/rs/210/a651.html

Si ton ex veut acheter de son côté, il aura intérêt à te vendre sa part (sous réserve d'acceptation par la banque prêteuse) pour augmenter sa capacité d'endettement. Il pourrait te demander une plus-value si elle est justifiée, évidemment...

[Akim]

Oui mais c'est tout ce qu'il peut faire, ou vendre sa part à quelqu'un d'autre. Et en effet, ça dépend de la banque... Moi c'est surtout ça que je vois.

S'il trouve un moyen de se libérer de la banque, qu'il fasse. c'est son problèem