Taux du jour ;)

[prerna]

Par contre avec un taux à 8% bonjour la diminution d'impôt ! Sur une dette de 500'000 c'est 40'000 en moins sur le revenue.

Vaut tout de même mieux payer des impôts que des intérêts Ces derniers se calculent en %, alors que les impôts c'est en pour-mille.

[cox]

Si ton hypothèque est saine, c'est qu'elle est basée sur un taux estimé à 5%. Puisque tu ne paies que 2% pendant 10 ans, tu devrais économiser et mettre de côté la différence de 3% (au minimum). Ainsi, si dans 10 ans les taux explosent, tu auras un capital qui te permettra de soit réduire ton hypothèque, soit de t'aider à payer les traites.

Tu as raison, de toute manière un taux à 8% je n'y crois pas.
En revanche, je persiste à dire que vu les taux actuels je ne crois pas qu'il faille séparer son hypothèque en 2 tranches car d'ici quelques années (mais moins de 10 ans) les taux seront soit plus ou moins les mêmes (donc on ne gagne rien ou au mieux on gagne qq 0/00 et je trouve ça pas intéressant), soit plus haut (donc on perd).
Ce qui m'intéresse c'est la garantie d'un loyer faible à long terme (10 ans), ensuite on avisera.

Cox

[yvs]

@cox
t'as raison pour les taux (que c'est historiquement bàs)
mais la partie que tu pense pouvoir remboursé, tu peux le bloquer moins longtemps.

normalement sur 500'000, tu dois rembourser 1% par année (sauf si t'as 35% de fds propre)
si tu ajoute les 3% supplémentaires (que tu pense économiser), ça fait 4%, donc 20'000 Frs par année (sur 500'000).
Ca veut dire que en 5 ans, tu es sensé pourvoir rembourser 100'000 (1% automatiquement et 3% sur tes économies).
Donc tu peux sans autre bloquer 100'000 sur 5 ans à un taux de 1.5%
et 400'000 sur 10 ans à un taux de 2%

(pourquoi tu payerais un taux de 2% sur une somme que tu peux sans autre assumer à 1.5%)

Après c'est clair que les 0.5% de différence te font pas économiser une fortune.. mais c'est déjà ça
et ça t'évite d'avoir une énorme somme sur ton compte dans 10 ans, sachant que t'aurais déjà pu rembourser une partie en 5 ans.

[prerna]

Tu as raison, de toute manière un taux à 8% je n'y crois pas.
En revanche, je persiste à dire que vu les taux actuels je ne crois pas qu'il faille séparer son hypothèque en 2 tranches car d'ici quelques années (mais moins de 10 ans) les taux seront soit plus ou moins les mêmes (donc on ne gagne rien ou au mieux on gagne qq 0/00 et je trouve ça pas intéressant), soit plus haut (donc on perd).
Ce qui m'intéresse c'est la garantie d'un loyer faible à long terme (10 ans), ensuite on avisera.
Cox

Pareil ici, je préfère garder une flexibilité totale. ça fait deux ans que je suis tenté à tout mettre sur 10 ans vu les taux si avantageux. Jusqu'à présent, je n'ai pas à regretter d'être resté en Libor pourtant

Si ça monte à 8% un jour, eh ben on ne sera pas les seuls dans la m.... Je préfère ne pas y croire également, tout en assurant la disponibilité d'un certain capital pour racheter le maximum de la dette. Ceci peut-être au sacrifice d'une belle voiture neuve

[prerna]

normalement sur 500'000, tu dois rembourser 1% par année (sauf si t'as 35% de fds propre)
si tu ajoute les 3% supplémentaires (que tu pense économiser), ça fait 4%, donc 20'000 Frs par année (sur 500'000).
Ca veut dire que en 5 ans, tu es sensé pourvoir rembourser 100'000 (1% automatiquement et 3% sur tes économies).
Donc tu peux sans autre bloquer 100'000 sur 5 ans à un taux de 1.5%
et 400'000 sur 10 ans à un taux de 2%

(pourquoi tu payerais un taux de 2% sur une somme que tu peux sans autre assumer à 1.5%)

Après c'est clair que les 0.5% de différence te font pas économiser une fortune.. mais c'est déjà ça
et ça t'évite d'avoir une énorme somme sur ton compte dans 10 ans, sachant que t'aurais déjà pu rembourser une partie en 5 ans.

Super bien vu!!

[quickborn]

@quickborn
pour faire simple,
je bloque 500'000 chf à 2% sur 10 ans, je paie en tout 100'000 chf. Je fais cela car les taux sont historiquement bas.
Tu prends 250'000 à 5 ans et 250'000 au taux de 1% et 250'000 à 10 ans à 2%. Dans 5 ans les taux sont à 8%, tu paieras en tout 162'500 chf d'intérêts sur 10 ans, si dans 5 ans les taux sont à 4% tu paieras toujours 112'500.-
Une chose est sûre, dans 10 ans on sera les 2 dans la "mouise" avec un taux à 8% et a une dette à 500'000 !

++
Cox

Désolé mais je ne suis pas sûr d'avoir bien compris ton calcul ou sur quels hypothèses de taux il repose, est-ce des suppositions de ta part ? Car je vois mal comment tu peux savoir aujourd'hui à combien sera le taux dans 10 ans.

Ce que j'essayais en fait de te faire comprendre est que si tu bloques aujourd'hui pour 10 ans 500'000 CHF et que dans 10 ans le taux est à 8 % (note que le taux variable a déjà été à plus 7 % dans les années 90, donc cela n'est pas impossible non plus), tu vas te retrouver à payer 40'000 CHF d'intérêts, tandis que moi qui aurait réparti ma dette sur plusieurs échéances ne prend pas le risque de devoir renouveler l'entier de mon hypothèque à la même période que toi à un taux potentiellement défavorable (mais il est bien sûr possible que dans 10 ans le taux soit de nouveau à 2 %). Je ne dis pas que ta stratégie n'est pas bonne, je dis qu'elle est risquée et encore une fois cela dépend de la situation de chacune, mais moi dans la mienne je ne prendrais pas un tel risque.

[cox]

Désolé mais je ne suis pas sûr d'avoir bien compris ton calcul ou sur quels hypothèses de taux il repose, est-ce des suppositions de ta part ? Car je vois mal comment tu peux savoir aujourd'hui à combien sera le taux dans 10 ans.

Je suis parti de ton hypothèse d'un taux à 8% Je ne pense pas que les taux puissent être si hauts.

Moi ce que j'essaie de te faire comprendre c'est que les taux n'ont jamais été aussi bas et que je pense que d'ici les 10 prochaines années, les taux seront forcément plus hauts qu'aujourd'hui (sans savoir de combien). Par conséquent, lorsque tu renouvelleras ton hypothèque, ou partie de celle-ci, ce sera forcément à un taux moins avantageux qu'aujourd'hui. Quant à moi, j'estime que le risque est faible de me retrouver avec un taux très haut (+5%) à renouveler dans 10 ans.

Prerna, en effet, un loyer bas pendant 10 me permettra d'économiser pour amortir ma dette.
Le conseil de yvs est bien vu, ce n'est pas pour répartir le risque mais bien pour une optimisation financière et un taux d'endettement plus bas, à réfléchir.

De toute manière, ce ne sont que des suppositions, libre à chacun d'évaluer l'avenir comme bon lui semble et d'estimer les risques à sa manière.
On peut très bien se dire que le libor restera à moins de 1% les 10 prochaines années et que le meilleur scénario est de rester en libor et ne payer que 1% de sa dette.

Bonne journée,

Cox

[prerna]

De toute manière, ce ne sont que des suppositions, libre à chacun d'évaluer l'avenir comme bon lui semble et d'estimer les risques à sa manière.
On peut très bien se dire que le libor restera à moins de 1% les 10 prochaines années et que le meilleur scénario est de rester en libor et ne payer que 1% de sa dette.
Cox

Très juste, je suis d'ailleurs enclin à continuer dans cette direction, sauf si le 10 ans chute de nouveau et que je succombe à la tentation (tout en suivant le conseil de yvs -)

[birdy]

Bonjour,

Est-ce que cette subtilité est toujours en vigueur ??? Si oui, c'est carrément éliminatoire !

Chez nous, l'UBS n'a pas été retenue parce que je ne suis pas d'accord que mes intérêts servent à payer des amendes plutôt que des collaborateurs... Par contre, leur offre nous a permis de faire plier la BCF qui s'est résolue à s'aligner

Petite subtilité aussi avec l'UBS : elle se garde la possibilité de modifier le taux si les exigences de Bâle III la force à revoir ses conditions. En gros, tu peux négocier un taux fixe, mais à taux variable...

Postfinance le faisait aussi:

Depuis 2003, PostFinance avait une façon très particulière de concevoir les hypothèques fixes. Afin de se prémunir contre les risques d’une subite évolution des taux fixés par la Banque nationale suisse, elle se réservait la possibilité de résilier unilatéralement et sans délai les hypothèques avant échéance! Sa direction a annoncé, fin janvier, qu’elle renonçait à appliquer cette disposition avec effet immédiat. Les clients concernés seront avertis par écrit.

[franky]

Bonjour,

Excusez-moi de m'initier dans votre discution, mais je la trouve très intéressante.
On vois différents points de vues, des utilisateurs préfèrent "spliter" leurs dettes et se disant que si les taux montent sa feras moins mal ,d'autre pense que les taux ne vont pas monter de manière brutal, d'autre qu'un jour on peux se retrouver à un taux élevé, ect...

Perso j'aime bien la version de "Cox" qui préfère profiter des taux bas pour rembourser un max, du moins de se contraindre à un taux virtuel élevé afin de pouvoir amortir en cas de coup dur. (Si j'ai bien compris)

Ce que j'aime bien dans cette façon de voir les choses, c'est que j'ai appliqué cette stratégie en 2008 quand il y a eu un brutal changement dans le milieux hypotécaire et que le marché est tombé. Dans mes stratégies je suis toujours partie sur un taux à 7% plus 1% d'amortissement. En 2008 j'ai décidé de mettre 4% amortissement plus environ 2% de taux (Je suis passé par le Libor ensuite j'ai bloqué ce qui me fait une moyenne environ de 2%) depuis 2008 je payé 2% de taux (Un peu moins) 1% d'amortissement imposé par la banque et 4% pour moi. Je restait dans mon budjet, vu qu'au total j'ai payé 7% pour 8% de prévu.

Aujourd'hui, grâce aux 4% que j'ai "payé" j'ai à ma dissposition un petit capital qui va me servir de FP pour aquérir un immeuble supplémentaire.
Aujourd'hui il est difficile de savoir ce qu'il va se passer avec les taux. Ce qui est certain, c'est qu'un jour sa va remonter.... mais quand? impossible à savoir.

J'ai discuté dernièrement avec un banquier, qui me disais qu'actuellement, si les taux montent de 1 à 1,5% beaucoup de monde serais dans une impasse financière. J'ai trouvé cette remarque vraiment alarmante.

Voilà ce qui en est de mon expérience du côté de bloquer, pas bloquer, amortir, pas amortir, chacun doit trouver le mieux en fonction de sa situation.





5 ans plus tard