Taux hypothécaire fixe à bloquer ?

Les frais annexes sont tous les frais qui ne font pas partie du bâtiment ou de l'aménagement extérieur, par exemple: frais de notaire, cédule, honoraires, Taxes (PCi, raccordement, etc...) etc...
Règles du forum
Ce forum est dédié aux discussions sur les frais annexes. Tout autre sujet sera déplacé ou supprimé.
birdy
Messages : 1222
Inscription : lun. 3 oct. 2011 11:30
Pays : Suisse
Type de projet : Aucun
architecte : Grande entreprise générale
Date estimée de remise des clés : 02 mai 2014
Description du projet : Pas de projet actuellement, mis à part terminer les travaux extérieurs de notre maison construite en 2014.
Ensuite: gagner au loto, acheter une maison plus grande, une voiture plus grande. Etre triste. Tout revendre. Etre heureux.
Type d'utilisateur: : Particulier
Localisation : Canton de Fribourg

Re: Taux hypothécaire fixe à bloquer ?

Messagepar birdy » lun. 24 juin 2013 15:48

Le taux c'est comme la bourse, on ne sait jamais si on sera perdant ou gagnant avant la fin de l'échéance...

Si je bloque 10 ans actuellement et que dans 5 ans le LIBOR est à 3.5%, je serai content de moi (Même si j'aurai "perdu" de l'argent pendant 5 ans, j'en gagnerai peut-être les 5 suivantes).

Si le LIBOR est toujours bas dans 5 ans, je me consolerai en me disant que le taux auquel j'ai signé me permet d'amortir ma dette suffisamment durant 10 ans afin d'être à l'abri d'une hausse massive à l'échéance. Sécurité avant tout.
Avec un petite dette on peut être très joueur, mais pas avec une grosse dette...

Je dirais qu'actuellement on a deux choix:

LIBOR si dette pas trop importante

ou

taux bloqué de 7 à 10 ans si dette importante. (Cela permet de se donner assez de temps pour amortir)

(Ou panachage des deux)

Je ne vois pas l'intérêt de bloquer 3 ou 5 ans (Pas le temps d'amortir. 0.7% de différence avec un taux à 10 ans. Cela fait 21'000 CHF d'amortissement supplémentaire possible en 5 ans sur une dette de 600'000 CHF: pas de quoi se mettre à l'abri si les taux sont à 5% dans 5 ans)

Et je trouve risqué de bloquer 15 ans (Séparation, vente de la maison d'ici là...)
Une maison c'est bien, un foyer c'est mieux

Carinette1977
Messages : 22
Inscription : mer. 13 mars 2013 15:36
Pays : Suisse
Type de projet : Construction
architecte : Petite entreprise générale locale
Date estimée de remise des clés : 31 janvier 2014
Type d'utilisateur: : Particulier

Re: Taux hypothécaire fixe à bloquer ?

Messagepar Carinette1977 » lun. 24 juin 2013 18:23

https://www.credit-suisse.com/media/pro ... sen-fr.pdf
Pourtant sur prévision ci-dessus il est précisé que ds 3 mois cela va baisser !
Et lors des prévisions en mars il était bien précisé que cela augmenterait en mai-juin.
Mais je n'ai plus la feuille et plus les taux qui étaient mentionnés sur le doc de mars

Carinette1977
Messages : 22
Inscription : mer. 13 mars 2013 15:36
Pays : Suisse
Type de projet : Construction
architecte : Petite entreprise générale locale
Date estimée de remise des clés : 31 janvier 2014
Type d'utilisateur: : Particulier

Re: Taux hypothécaire fixe à bloquer ?

Messagepar Carinette1977 » lun. 24 juin 2013 18:25

birdy a écrit :
Carinette1977 a écrit :
birdy a écrit :Comme la BNS ne change pas son taux directeur, rien ne va trop bouger... Les banques semblent s'être concertées pour faire un peu plus de marges depuis janvier, ils s'en mettent plus dans les poches en ayant augmenter les taux (+0.3% pour les hypothèques à 10 ans) en cherchant à remplir les caisses pour être prêtes lors de la mise en application du volant anticyclique en septembre.

Le plus gros souci à se faire: si le Conseil fédéral décide de durcirent encore les conditions d'octroi de crédit, ça te tombe dessus, du jour au lendemain :oops:
Pas tout compris ?! Tu dis qu'en septembre il y aura une augmentation?
Sur le crédit suisse il parle que ds 3 mois y aura une baisse ( selon leur prévision). Et dans leur prévision de mars il avait juste pour les taux du jour si je me rappelle bien.

Merci
Non je ne dis pas qu'il y aura forcément une augmentation en septembre.
Je précise ma pensée: les banques ont augmenté leurs taux dès le 1er jour ouvrable de janvier 2013, très bizarrement et sans raison apparente, comme si elle s'était concertées pour faire croire à tout le monde que les taux allaient augmenter en 2013. Pour créer un effet artificiel de montée des taux. Ensuite en février, quand la mesure sur le volant anticylique a été annoncé par le Conseil fédéral, on a entendu que, en fait, les banques avaient anticipé la mesure et c'est pour cela qu'elles avaient augmenté les taux en janvier... Mouais, bizarre quand même ! Surtout que rien n'a bougé sur les marchés, et que rien ne laisse entrevoir un changement dans l'économie dans les 6 prochains mois et que de nombreuses banques disent en même temps qu'elles respectaient déjà les conditions du volant anticyclique...

Donc on se retrouve avec des banques qui se font déjà de bonnes marges, malgré les taux bas, mais qui cherchent à en faire plus:
Taux LIBOR interbancaire du jour: 0,01800%
Taux LIBOR pour le client: 1.1%

Bon, après, quand j'y pense, elles vont peut-être à nouveau augmenter leurs taux en septembre, en prétextant le volant anticyclique. Les gens auront oubliés qu'elles avaient soit-disant déjà fait leur augmentation pour la même raison en janvier.... A voir ! De toute manière on a aucune incidence. Par contre cela vaut clairement la peine de savoir la marge de manoeuvre des banque, afin de négocier au mieux son taux.

Pour ma part, j'ai finalement fixé mon taux en avril 2013, pour une consolidation de mon crédit de construction en janvier 2014. J'appéhendais quand même un peu cette échéance de septembre...
2.23% pour 10 ans. C'est pas mirifique, mais au moins je suis sûr de mon financement.
Du 2.23 sur 10 ans???? T'as eu ce taux auprès de quelle banque si pas trop indiscret ? Merci

Utilisateur supprimé

Re: Taux hypothécaire fixe à bloquer ?

Messagepar Utilisateur supprimé » lun. 24 juin 2013 19:29

Oups !je ne fais plus partie de ce forum sauf que l'admin ne veut pas le comprendre !!!
Dernière modification par Utilisateur supprimé le dim. 27 déc. 2015 09:28, modifié 1 fois.

Carinette1977
Messages : 22
Inscription : mer. 13 mars 2013 15:36
Pays : Suisse
Type de projet : Construction
architecte : Petite entreprise générale locale
Date estimée de remise des clés : 31 janvier 2014
Type d'utilisateur: : Particulier

Re: Taux hypothécaire fixe à bloquer ?

Messagepar Carinette1977 » lun. 24 juin 2013 20:38

djer74 a écrit :Hello,
En général, les meilleurs taux sont obtenus auprès des banques en ligne
Swissquote affiche sur son site internet 2.17% pour 10 ans.

Ensuite rien ne t'empêche de partir de cette base pour les futures négociations avec les banques standards.
Nous on l'avait fait et cela avait marché, bon j'admet que notre dossier n'était pas limite.
Merci.
Tu peux sans autre dire à ta banque le nom de la banque qui te fait un tel intérêt ? Ou c'est mieux de ne pas le dire pour les negociàtions ? Suis une novice. Merci ....


Lacosse
Donateur
Messages : 243
Inscription : lun. 28 mars 2011 19:32
Pays : CH
Lieu du projet : Lausanne W
Type de projet : Construction
architecte : Petite entreprise générale locale
Label : Minergie
Description du projet : Duplex minergie
Type d'utilisateur: : Particulier

Re: Taux hypothécaire fixe à bloquer ?

Messagepar Lacosse » lun. 24 juin 2013 21:28

PFB a écrit : Personne ne sait comment cette pénalité est ou sera calculée, pas votre conseiller, ni le responsable d'agence, ni le directeur régional, per-son-ne.
si SI SI SI SI SI SI !!!

Moi je peux te dire combien tu vas payer ou te donner une estimation qui pourra être utile à qui vent casser son contrat:

La pénalité se calcule comme suit:

montant de la tranche x durée restante x taux (taux actuel moins SWAP des années restant à faire soit 6 ans pour une tranche et 1 année pour l'autre).

J'illustre ça avec des chiffres:

Tranche 1 (400'000 à 3.125% sur 10 ans): 400'000.00 x 2.60(3.125%-0.526% (SWAP 6 ans)) x 6 années = CHF 62'381.00
Tranche 2 (185'000 à 1.61% sur 3 ans): 185'000.000 x 1.61 (1.74%-0.134% (SWAP 1 année)) x 1 année= CHF 2'971.00
TOTAL: CHF 65'532.00

PAN DANS LES DENTS !

Cha fait mal, mais cha fais mal !
Dernière modification par Lacosse le mar. 25 juin 2013 07:37, modifié 2 fois.

birdy
Messages : 1222
Inscription : lun. 3 oct. 2011 11:30
Pays : Suisse
Type de projet : Aucun
architecte : Grande entreprise générale
Date estimée de remise des clés : 02 mai 2014
Description du projet : Pas de projet actuellement, mis à part terminer les travaux extérieurs de notre maison construite en 2014.
Ensuite: gagner au loto, acheter une maison plus grande, une voiture plus grande. Etre triste. Tout revendre. Etre heureux.
Type d'utilisateur: : Particulier
Localisation : Canton de Fribourg

Re: Taux hypothécaire fixe à bloquer ?

Messagepar birdy » lun. 24 juin 2013 21:34

Carinette1977 a écrit :
djer74 a écrit :Hello,
En général, les meilleurs taux sont obtenus auprès des banques en ligne
Swissquote affiche sur son site internet 2.17% pour 10 ans.

Ensuite rien ne t'empêche de partir de cette base pour les futures négociations avec les banques standards.
Nous on l'avait fait et cela avait marché, bon j'admet que notre dossier n'était pas limite.
Merci.
Tu peux sans autre dire à ta banque le nom de la banque qui te fait un tel intérêt ? Ou c'est mieux de ne pas le dire pour les negociàtions ? Suis une novice. Merci ....
Swissquote demande 25% de fonds propres et un super dossier. De même pour banque Migros.

Personnellement j'ai dit clairement aux banques que j'ai contacté que j'avais contacté X, Y et Z, et au moment de me faire les offres, je leur ai dit combien les autres me faisait. J'ai ensuite choisi le meilleur rapport "demande de fond propres/taux" et j'ai choisi la BCF.
Le 23 avril j'avais les taux suivant pour 10 ans, avec forward à 9 mois:

BCF 2.30, négocié à 2.23
Crédit Suisse 2.15 (Au téléphone, sans offre écrite)
UBS 2.19

J'ai pris malgré tout la BCF car les autres banques me donnaient moins de crédit, ou demandaient plus de fonds propres. De plus je n'aime pas l'UBS...
Une maison c'est bien, un foyer c'est mieux

Vayloe
Messages : 148
Inscription : mer. 27 mars 2013 13:41
Pays : Suisse
Lieu du projet : Grandval
Type de projet : Construction
Budget : 780000
Date estimée de remise des clés : 25 décembre 1913
Description du projet : Maison ossature bois avec atelier de peinture.
Type d'utilisateur: : Particulier

Re: Taux hypothécaire fixe à bloquer ?

Messagepar Vayloe » mar. 2 juil. 2013 09:43

Bonjour,

Nous somme au tout début de notre construction (pas encore un coup de pioche n'a été donné) par contre on a vite bloqué la moitié de notre dette (315'000 fr) à 1,9% sur 8 ans.
Personnellement je pense que les taux montent parce que les banques ne gagnent plus assez, c'est pas du tout relatif à l'état actuel de l'économie. D'ailleurs beaucoup d'économistes disent que cette histoire est un peu du "quitte ou double" pour faire repartir l'économie. En tous les cas, je ne pense pas qu'on va revoir des taux de 2009 - 2012 de si tôt. Je pense vraiment qu'un fois que les banquent auront monté tous leur taux, ils auront énormément de mal à les redescendre.

Sachant ça, et sachant qu'un taux entre 1 et 3% est un excellent taux (moyenne des taux à 4%), moi je préconiserais de bloquer une partie et de faire du 1-2 ans sur l'autre (ça revient presque au même que du libor actuellement). Par contre penser bien avant toute chose de faire 2 cédules hypothécaires !!! et non pas que 2 contrats. Sinon vous allez toujours être bloqué dans la même banque, ou alors il vous faudra attendre que vos 2 contrats arrivent à échéance en même temps.

Personnellement c'est ce que j'ai fait, du coup, le reste de ma dette, je peux aller la négocier ou je veux.
04.04.2013 - Achat du terrain
01.05.2013 - Permis de construire
04.07.2013 - Sondage du terrain
11.09.2013 - Dalle
01.10.2013 - Pose de la maison
16.10.2013 - Mise sous toit terminée
09.12.2013 - Pose d la cuisine
28.12.2013 - Déménagement

lepingouin99
Messages : 38
Inscription : lun. 29 août 2011 15:19
Pays : Suisse
Lieu du projet : Pailly
Type de projet : Aucun
architecte : Petite entreprise générale locale
Description du projet : construction d'une villa de 85 m2 au sol et 170 m2 habitables en Ossature bois.

Chauffage par PAC

publication mise à l'enquête le 20.1.2012
permis octroyé et reçu le 15 mars 2012
chemin d'accès début juin 2012
radier coulé 21 juin 2012
Emménagement le 31 janvier 2013 (enfin)
Extérieurs faits
véranda posée

Projet de construction de piscine
Type d'utilisateur: : Particulier

Re: Taux hypothécaire fixe à bloquer ?

Messagepar lepingouin99 » mar. 2 juil. 2013 12:28

hello vayloe

je suis ancien banquier et je peux te dire que ton raisonnement ne tiens pas.

1) Si cédules en 1er et 2ème rang : la banque ne veux pas se mettre en 2ème rang après une autres banque, elle refusera donc de prêt une seconde tranche

2) si 2 cédules en parité de rang : la banque ne veux pas "partager" le risque avec une autres banque, elle refusera aussi de prêter.

Il y toujours des exceptions, mais ça c'est la règle

Slt à tous

Lepingouin

birdy
Messages : 1222
Inscription : lun. 3 oct. 2011 11:30
Pays : Suisse
Type de projet : Aucun
architecte : Grande entreprise générale
Date estimée de remise des clés : 02 mai 2014
Description du projet : Pas de projet actuellement, mis à part terminer les travaux extérieurs de notre maison construite en 2014.
Ensuite: gagner au loto, acheter une maison plus grande, une voiture plus grande. Etre triste. Tout revendre. Etre heureux.
Type d'utilisateur: : Particulier
Localisation : Canton de Fribourg

Re: Taux hypothécaire fixe à bloquer ?

Messagepar birdy » mar. 2 juil. 2013 13:33

Cela semble étrangement pouvoir se faire (2 cédules - 2 banques). Exemple, ce cas traité par l'ombusdman:
http://www.bankingombudsman.ch/fr/recue ... as&fid=246

Il semble dans ce cas que les 2 banques sont ok pour se partager le risque, à condition d'avoir chacun sa cédule, à parité de rang.

Par la même occasion, cela semble démontrer que l'on peut négocier dans une autre banque la partie de son hypothèque qui viendrait à échéance pour autant que la cédule soit partagée. Et que la 1ère banque soit d'accord... Mais la 1ère banque n'ayant plus de contrat sur une partie de la dette avec le débiteur, peut-être est-elle dans l'obligation d'accepter le partage de la cédule ?!
Une maison c'est bien, un foyer c'est mieux


Qui est en ligne ?

Utilisateurs parcourant ce forum : Aucun utilisateur inscrit et 3 invités